La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se trouve soumise à une fiscalité spécifique. En tant qu’investisseur, il est important d’identifier le régime qui vous sera le plus favorable. Explications.
Il existe cinq options pour optimiser sa fiscalité :
- Le démembrement temporaire : il s’agit de diviser la pleine propriété en 2 pendant une durée définie (généralement 5 ou 10 ans) : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire détient les droits de propriété des parts mais ne perçoit pas de revenus contrairement à l’usufruit qui, lui, perçoit les revenus mais n’est pas propriétaire. Pendant la durée du démembrement, le montant investi n’est pas assujetti à l'IFI, ni à l’impôt sur le revenu. Le prix des parts est décoté de 14 à 37 % sur le prix de la souscription en fonction de la durée de vie de la nue-propriété. Les revenus se trouvent ainsi démultipliés à terme.
- La SCPI à crédit : En choisissant d’investir en SCPI avec un crédit bancaire, il devient possible de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers générés avec, à la clé, une réduction du montant de l’impôt sur le revenu. Avec les taux bas actuels, « l’effet de levier » provenant du différentiel entre le coût de l’emprunt et le rendement servi qui est particulièrement intéressant.
- La SCPI d’immobilier résidentiel (fiscal) : Cette typologie de SCPI s’appuie sur les dispositifs fiscaux comme Pinel, Denormandie ou Malraux pour constituer leur patrimoine immobilier. En tant qu’investisseur, l’avantage fiscal s’élève entre 18 % et 21 % du montant investi pour un dispositif Pinel ou Denormandie et environ 17 % pour Malraux (l’avantage fiscal est applicable en une seule fois au titre de l’année de souscription). Quant au “déficit foncier” qui consiste à l’acquisition de logements anciens à rénover, l’avantage fiscal est de 22 % ou 30 % des dépenses de travaux.
- Les SCPI souscrites dans un contrat d’assurance-vie : Il est également possible de souscrire des parts en SCPI dans le cadre d’une assurance-vie. Le choix des SCPI se révèle plus réduit et des frais de contrats non négligeables doivent être pris en considération (frais de gestion et frais d’entrée). Néanmoins, plusieurs avantages subsistent : en réinvestissant les revenus fonciers de la SCPI dans le contrat d'assurance-vie, vous évitez l'imposition ; en cas de rachat total ou partiel après 8 ans, l’assuré bénéficie d’une exonération d’impôt annuelle sur les produits (intérêts et plus-values) à concurrence de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple. Enfin, en cas de décès, le capital versé aux bénéficiaires est exonéré de droits de succession, dans certaines conditions et dans les limites fixées par la réglementation.
- Enfin, une autre piste d’optimisation peut également être explorée en choisissant une SCPI avec des biens situés en Europe, dans des pays fiscalement plus avantageux. La France prévoit, en effet, l’imposition des revenus dans le pays de localisation des immeubles, sans double imposition. Une simple déclaration de revenus doit être alors réalisée auprès de l’administration fiscale française. Dans ce cas, il n’y a pas de crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt en cas de souscription des parts de SCPI à crédit.
Pour plus d'informations sur le sujet, consultez notre article de blog : Fiscalité des SCPI : comment optimiser son placement ?